新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《财经》新媒体记者采访时表示，受限购、限贷、限售、限价等调控政策打压以及房价已经升至高点的城市，投资客渐渐退潮，一些无力面对高房价的刚需客也被挤出，改善客户出现更多的观望情绪，导致流量大幅减少，房企不得不抢通过降价等促销手段抢有资格购房的客户。不过，在地价高位的约束下，小幅降价促销效果不会很好，大幅降价更会吓退客户。虽不能排除个别楼盘大幅降价，最终也会引发“双向限价”、不予备案的反向调控动作。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，成交行情决定定价策略。对于当前房企来说，成交若是不好自然会有压力，希望以价换量来拉升经营业绩。另从资金角度看，房企已扛不住巨大的债务压力，还是需要通过积极增加供应和加快销售节奏来回笼资金。从回笼资金的角度看，在“拿地-预售”环节会加快开发，这个时候节奏会加快，而在“预售-交房”的阶段，或有所放缓。

“对于房企来说，相比各地项目的维权几率增多，回款才是最重要。回款才有现金流才能生存、发展，第一个解决生存活下去的问题，然后才是发展问题，近期房企投资拿策略以及销售策略都遵循这个逻辑。未来，越来越多的城市及项目可能降价，降价幅度也将越来越大，这样的市场形势起码要延续到明年年中。”同策咨询研究中心总监张宏伟对《财经》新媒体记者说。

不可忽视还有，房企一面降价追求回款速度，一面则开始收缩外部销售合作减少开支。近日，上海某中介公司新房销售人员告诉记者，碧桂园上海项目因合同到期已自动停止合作，理由为预计楼盘销售状况良好不需要中介协助销售。

记者拨打了安居客、房天下、平安好房等多个网站所公示的数个碧桂园项目联系电话，但均未接通。据一位平安好房的销售人员反馈，上饶碧桂园信州府目前未和公司合作，也未录入项目电话，网站页面只是展示项目信息。

对此，严跃进表示，对于当前此类企业来说，一方面楼盘供应多，客源正在减少，取消合作销售可减少一笔营销成本。同时，现在楼盘销售较为微妙，销售口径要统一，独立卖房更可以操控。另外，很多房企内部架构调整，原本的代理销售费用可用于激励企业内部自有的营销团队。

中小房企面临生死选择题

相较一二线城市，此次国庆节期间的大批降价维权潮更让某些三四线城市的楼市处于水深火热之中。据中金证券研究报告显示，9月所监测的60个城市新房销售面积环比仅增长1%，显著低于历史季节性水平(过去7年的9月份平均环比增长8%)；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%，其中一二线样本城市销售表现(同比增长5%)整体优于三四线样本(同比增长1%)。价格方面，9月60城新房销售均价同、环比分别增长13%和3%。

从今年十月黄金周楼市成交面积表现来看，中指院数据显示，一线城市较去年同期整体上涨39.5%，上海升幅较为显著，广州（楼盘）升幅超40%，深圳（楼盘）成交量则同比下降五成，北京下降近两成。三四线城市方面，半数城市同比上扬，但不乏一些城市出现大滑落，如扬州同比下降91.7%，南京、惠州（楼盘）、福州等城市也出现不同幅度的下跌。

对此，张大伟认为，全国一二线城市的9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别金九。由于楼市调控重压，商业贷款持续高压的同时公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现，开始逐渐下行进入“卖不完”的时代。

有关未来走向，严跃进表示，近期供应规模比较大，而市场并未出现强劲反弹，这和开发商的预期有差距。若市场继续降温，或复苏迹象不明显，一方面开发商既有的经营思路会打乱，如裁员力度会增加，另一方面也会影响后续的投资，包括拿地等。不仅如此，更多降价、抛售、退房等现象将会大面积出现。

同时，欧阳捷进一步分析，房价已到高位的三四线城市，如果供不应求，房价难降；如果供大于求，现金流紧张的房企促销降价不足为奇。其中，越是去年以来房价上涨过快、土地供应过多的城市，特别是一些都市圈周边的中小城市，越是透支了未来的市场，在调控政策的挤压下，流量下降更明显。

据统计，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，截止到9月底流拍土地已达888宗地。对于近期土地市场流拍增多，欧阳捷表示，土地流拍增加原因，不是土地不好，也不是房企不想拿地，而是因地价太高顶在喉咙口。一二线城市限价，房价地价差不足以覆盖建安、运营、税费等成本支出。另一方面，一旦高价地入市拖得越久，资金成本越高，未来解套的几率越低，盈利可能性越小。未来，很多三四线城市的高溢价项目极有可能重演一二线城市地王的命运，也会掉入“被限价”的陷阱。

事实上，在万科公开表示“活下去”之前，一位中小型房企高管就曾向记者透露，今年企业面临的最大问题是如何安全的活下去。由于中小型企业盈利能力不强，资金周转不顺就无法还债。目前土地价格高昂，而不拿地就有生存危机，，因此如何活下去更是中小企业面临的困境。

三四线城市中小房企并没有觉醒，今年上半年还在大举拿地。对此，欧阳捷称，对于手握三四线城市中的中小开发商极为危险。未来，有核心竞争力的中小房企，可专心做小而美的产品，有土地资源的中小房企可以和大企业合作。对于没有竞争力也没有资源的房企，一方面可以继续下沉城市拿地，另一方面也可转房产开发项目的投资。

“调控仍然会继续，乐观估计持续到明年年中，悲观可能到明年年底、后年上半年。没达到调整的预期和目的，调控节奏不会松。连续三年的调控，最终目的是实现让住房回归居住的属性。”张宏伟说。

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