更重要的是不止有这两家企业，各行各业还有非常有代表性的企业，比如房地产的万科，一直是行业的领袖，一直引领潮流，在住宅领域最近交易额稍微调整了一下，但长期来讲是老大，这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位，深圳人出去之后都很牛，一问哪儿的，深圳的，别的城市就不是这样了，现在青岛人、大连人说哪儿的？大连的，就不一样，本来南方人说话是软绵绵的，但只要提到“我是深圳人”的时候，都有一种阳刚之气。

深圳的GDP总量和人均GDP在全国特大城市当中一直是第一，GDP总量马上超越广州，预计就是这几个月的事，不出意外的话，今年会超广州，如果出意外的话就是明年超广州，但总之最近要超广州，广州人民最近很郁闷。

深圳是领袖级企业化和上市公司云集的地方，上市公司非常多，更重要的是领袖级别的企业非常多，深圳在某种意义上是引领全国的。

深圳楼市的投资价值，土地面积小，土地供应紧张，关内没有地，关外地也很有，我的学生徐总是大央企老总，华南区代表，操纵中几百亿的资金，在深圳周围转啊转想买地，还没买着。

在这个地方，有房子有地就行了，哪怕你有一个账篷，政府给你发个房产证都行，他想拆，一平方米怎么也得给十万二十万。

这就是深圳的优势，没地，没地才有价值，你看看广东省的地图，最缺地的就是深圳，真要把惠州划进来还真就不行了，土地供应量大量增加，所以你别吵吵跟这个一体化，跟那个一体化，深圳越小越好，深圳的面积减少一半，你们的房价立刻上涨三倍。

巨大的价格差吸引港人置业，香港的房价是深圳的两倍，香港的收入挺高，所以香港人还是来深圳买房，拦都拦不住，很多香港人是怎么发财的？就是当年在深圳买了几套房子发财的。

人均收入高，投资意识强，房产成为主要投资对象。今天来了很多人，我说你们不要为了看看我跑到那里去，你给那些没有听过我课的人留点地方。我到另外一个城市做演讲，没有这么多人听，决定你财富的，以后不是胆量了，是专业智慧。

深圳是整个南方的财富高地，这是谁都挡不住的。我现在遇到一个问题，房地产总裁班和EMBA班的很多人都是做房地产投资的，很多私营企业老来问“这个班的人有多少钱？”，我说你有多少负债？说句实话。

一说，我说我们所有的投资者都比你有钱，深圳二十几套房子，北京十几套房子，你算算，是不是比你有钱？

深圳是能培养大量投资者的肥沃土地，深圳人口聚集效应突出，增速快，外地人口比重高，深圳和东莞是外地人口比重最高的城市，每到春节期间城市几乎空了，很多人都走了，这就告诉大家这个地方有大量外来人口，他们不管在这里买房还是租房，这个需求不得了。

另外一个地方是流出的，流出就不行了，大家还要把老家的房子卖掉，把钱拿到深圳来，所以深圳只要有房子，你等着就行了，财富不断往上堆积，继续往上涨。

养老需求大，在座各位从全国各地涌向深圳，在这里安家落户，但是可能父母还在老家，你老公的父母也还在老家，最终他们都要来，如果是北京，一个年轻人有可能不用买房子，因为父母名下有两套房，他不用买房还可以借父母的光，父母原来就有；

但来到深圳正好相反，第一你父母原来不在这里，你来了，要在这里买房，同时还要把父母从老家接过来，来到这里就要买三套房，除了自己的娘，还有丈母娘，有的人还有好几个丈母娘。

深圳是企业自建房最少的地方，深圳是国有经济相对来说比重最低的地方，市场化程度比较高，有些老国有企业自己建房，这样需求就被锁住了。

深圳在大城市当中空气质量很少，你们能想到吗？有一天空气质量成为影响财富的重要因素，现在有很多年轻人选择工作时，北京和深圳，我去哪儿呢？我还是去深圳吧，深圳空气质量好。

回到具体的项目上，刚才万科的专业人士讲得非常好，不用我再讲了。

以下为现场提问：

提问：谢谢董老师的分享，受益良多。请问董老师，从过去来看，不管北京、上海还是深圳，都是外围涨得更好，您觉得这个趋势是否可以持续下去？

董藩：这不一样，深圳这个城市比较特殊，因为深圳由小渔村发展起来，历史上没有配套，城市太晚了，正常情况之下是这样的，能买市中心不买次中心，能买次中心不买普通地段，能买普通地段，不买边缘区域。但在深圳，这个规则可能被打乱，因为城市太年轻，而且随着规划的调整，这个规则会改变。

房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值，或者说小区内的价值，规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件，以及这个小区居住的人群等软环境。

小区外的价值是四大配套、两个环境，所谓四大配套，一是教育资源，二是商业设施与氛围，三是交通通达性，四是医院医疗服务。深圳历史很短，跟北京上海不一样，上海最优质的配套一定是在市中心，价格的演化表现得更规则。

但深圳不太一样，比如深圳引进一个外来医院，肯定不是落在市中心，引进北大医学院或者兴建一个三甲医院，肯定不在市中心。

而北京最老的医院就是最好的医院，一定在市中心，最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善，最优的回报不是配套最完善的地方，而是由不完善到下一步可能完善的地方。

提问：您觉得深圳是西部机会大还是东部机会大？

董藩：你这样问我，我就不熟悉了，尽管每年我会来深圳两三次，但还是不太熟悉，对当地的情况判断不准。

提问：粤港澳大湾区呢？

董藩：太大的事儿别管，就像当年问西部大开发机会在哪里一样，盯着深圳就行了。

提问：请问董藩老师，对于深圳的公寓和临深的住宅，从投资角度来说，您更看好哪一个？

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